Desde Banklider queremos hacerte la vida más fácil, por eso te explicamos cómo funciona una hipoteca y todos los conceptos que tienes que saber antes de contratarla:
Situación personal: ¿puedo pedir una hipoteca?
La recomendación es que la mensualidad (cuota) que vas a pagar por la hipoteca no supere el 35% de tu sueldo mensual neto. El banco realizará este cálculo para aprobar tu solicitud, aunque el porcentaje puede variar en función de la entidad y tu situación económica.
- Solvencia: Tener un sueldo alto no es garantía por sí misma de que te concedan el préstamo. También tendrás que demostrar tu capacidad de ahorro a propósito de ese sueldo y tu estabilidad laboral. Los autónomos lo tienen más complicado, pero no imposible si avalan con documentación la buena salud de su negocio y/o cuentas. Que no tengas deudas ni muchos préstamos vigentes es otro requisito básico.
- Ahorros: La mayoría de bancos financian el 80% de la compra de la primera vivienda (y entre el 60-70% para una segunda residencia). Esto significa que tendrás que tener ahorrado como mínimo el 20% restante (la ‘entrada’) y alrededor de un 10% más para pagar los gastos vinculados a la compraventa del inmueble, como los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría.
Cuánto me puede financiar el banco
- Hipotecas del 80%: Como ya hemos indicado, la mayoría de bancos financian el 80% de la compra de la vivienda. Por lo tanto, tendrás que tener ahorros para aportar la entrada del 20% restante, más otros gastos asociados. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, el banco te prestará un máximo de 160.000 euros (el 80%). El otro 20% (40.000 euros) saldrá de tus ahorros. Si los gastos de compraventa ascienden al 10% (20.000 euros), en total, necesitarás tener ahorrados 60.000 euros para que te concedan la hipoteca del 80%.
- Hipotecas de más del 80% (hasta del 95%): No es lo habitual, pero hay entidades que sí conceden financiación por encima del 80% a perfiles específicos sin ahorros suficientes, como funcionarios (no interinos), jóvenes de hasta 35 años o personas que puedan aportar un aval como garantía del préstamo (otro inmueble, por ejemplo). Si tienes un buen perfil (solvencia, ingresos altos y estabilidad laboral), puedes tratar de negociar un préstamo de estas características con el banco, aunque no te lo ofrezca abiertamente. Ten en cuenta que el tipo de interés de estas hipotecas suele ser más alto.
- Hipotecas del 100%: Aún menos comunes que las hipotecas de más del 80% y hasta el 95%, pero existen. A grandes rasgos, los requisitos que pide el banco son los mismos que en el caso anterior, pero tendrás que demostrar todavía un mejor perfil financiero. El interés también es más alto en estas hipotecas. Suelen concederse más fácilmente si se compra una casa o piso que los bancos tienen en propiedad.
¿Y si tengo más del 20% del dinero ahorrado? Te será más fácil negociar con el banco los requisitos de tu hipoteca si solicitas una financiación por debajo del 80%. Utiliza tus ahorros para acceder a mejores condiciones, como una rebaja del interés de la cuota.
Términos que sí o sí tienes que conocer antes de contratar una hipoteca
Tipo de Interés Nominal (TIN): Es el porcentaje que cada mes aplica el banco sobre el capital que te falta por devolver del préstamo, generando así los intereses mensuales que tendrás que pagar y se verán reflejados en la cuota. No incluye otros gastos ni comisiones.
Por ejemplo: si tienes un TIN del 1,5% sobre una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, el primer mes pagarás 599,90 euros de cuota. De estos, 187,50 euros son intereses.
- Hipotecas fijas: el TIN es siempre el mismo.
- Hipotecas variables: el TIN se genera cada seis o 12 meses, según indique tu contrato, porque depende del valor del euríbor (o del IRPH).
Bonificaciones: Los productos bonificadores son productos y servicios financieros que te ofrece el banco para rebajar el tipo de interés de tu hipoteca, como seguros de hogar o vida, uso de tarjetas de crédito, domiciliación de la nómina, etc. Es importante saber que no estás obligado a contratar ninguno de ellos, solo si te convienen. En nuestro comparador de hipotecas, verás que en la columna ‘Sin bonificar’ el TIN es normalmente más alto que el de la columna de ‘Bonificado’. Esto es así porque, en el marketing de hipotecas, se utilizan dos tipos de TIN para calcular la hipoteca:
- TIN sin bonificar: es el tipo de interés referencial que te ofrece el banco antes de aplicar las reducciones de los productos y servicios bonificados. Este interés es el que aparecerá reflejado en tu contrato.
- TIN Bonificado: es el tipo de interés reducido al máximo por contratar todas las bonificaciones que te propone el banco. Que el banco te ofrezca bonificaciones no significa que tengas que aceptarlas.
- Amplitud de la bonificación: la diferencia en tanto por ciento entre el TIN sin bonificar y el TIN bonificado. La mayoría de los bancos tradicionales ofrecen una reducción máxima del 1%.
- De estos dos «TINs», se desprende «Tu TIN»: es decir, el tipo de interés que pagarás según los productos bonificados que elijas para rebajar el interés de tu hipoteca. Cuando compares préstamos, deberías hacerlo a partir de TU TIN, porque representa lo que realmente quieres pagar por una hipoteca.
Muchos bancos con oficinas presenciales te dan la opción de reducir el interés a partir de un paquete de bonificación. A cada bonificación le corresponde un tanto por ciento que se te irá rebajando de tu TIN sin bonificar. Funciona como un menú a la carta: eliges las bonificaciones que te interesan y el porcentaje del TIN referencial disminuye. ¡Ojo! En ocasiones se venden como paquetes indivisibles y no es posible escoger solo una de las opciones según convenga.
Calcula bien cuánto te costará cada bonificación, porque, aunque la rebaja del interés puede parecer muy atractiva, quizá, a la larga, no te sea rentable. Por ejemplo, hay algunos servicios financieros, como la domiciliación de la nómina, que no cuestan dinero. En cambio, otras bonificaciones, sí te obligan a hacer una aportación mínima (anual o mensual), como los planes de pensiones o los seguros de vida. Tampoco son muy recomendables por su precio los seguros de protección de pagos.
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Tasa anual equivalente (TAE): Es una tasa calculada según una definición del Banco de España que intenta incluir todos los costes asociados a una hipoteca. Se calcula a partir de una fórmula matemática que tiene en cuenta el TIN bonificado, el TIN inicial, el plazo, la comisión de apertura del préstamo y el coste de otros productos bonificados, como seguros. Es un indicador para comparar hipotecas, una herramienta, por lo que no deberías elegir la hipoteca que quieres contratar únicamente fijándote en este parámetro.
Euríbor: Seguramente te habrás dado cuenta de que casi todo el mundo habla de él. El nuevo contexto económico lo ha convertido en el protagonista financiero. El euríbor es un índice de referencia que representa el tipo de interés medio al que las entidades bancarias europeas se prestan el dinero entre ellas. Su valor depende en gran medida de la política del Banco Central Europeo (BCE) y de las expectativas del mercado: cuando decide subir sus tipos de interés, el euríbor sube y viceversa.
Tras los últimos movimientos, se ha disparado hasta niveles no vistos desde la crisis financiera de 2008, lo que está encareciendo las hipotecas a las que les ha tocado ya la tradicional revisión.
La mayoría de hipotecas variables en España están referenciadas a este indicador. Por lo tanto, si el euríbor sube, el interés del préstamo hipotecario también.
Índice de Referencia de los Préstamos hipotecarios (IRPH): Es el segundo indicador más usado para calcular las cuotas de las hipotecas variables en nuestro país, después del euríbor. El problema del IRPH, que elabora el Banco de España, es que suele ser más alto que el euríbor porque representa el interés medio de las hipotecas y, en ocasiones, puede llegar a ser abusivo. La recomendación desde Banklider es que si contratas una hipoteca variable, no lo referencies nunca a este indicador.
Cuotas: Las mensualidades que deberás pagar para devolver el dinero que el banco te presta por tu hipoteca. El valor será siempre el mismo en una hipoteca fija y cambiará en las variables, porque el interés depende del índice de referencia (euríbor o IRPH). En nuestro comparador de hipotecas podrás calcular cuánto pagarás por tus cuotas dependiendo del tipo de interés y el plazo que elijas para devolver el dinero. Debes saber que, a la larga, cuanto mayor sea el plazo, más dinero pagarás por tu hipoteca, porque se generan intereses durante más tiempo.
Cuadro o tabla de amortización: Es un documento que el banco está obligado a darte. En él se desglosan los pagos que tendrás que realizar para devolver tu préstamo hipotecario. Debe reflejar la cuota total que pagarás cada mes hasta que se agote tu plazo, el capital devuelto después del pago de cada cuota (la parte de la deuda amortizada) y los intereses que pagarás en cada cuota.
Comisiones: qué son y cuáles tendrás que pagar
Son pagos que el banco te pide por hacer gestiones en relación con tu hipoteca. No te pueden aplicar ninguna comisión si no están incluidas en el contrato.
- Comisión de apertura. Se paga al firmar el contrato de la hipoteca en concepto de trámites administrativos. Hay bancos que te la rebajarán si accedes a vincularte con ellos contratando productos bonificados. Haz cuentas para ver si te conviene. El valor oscila entre el 0,0% y el 1,5% del préstamo concedido.
- Comisión amortización anticipada parcial. Es una penalización por pagar parte del préstamo hipotecario antes de tiempo. Te recomendamos que negocies antes de firmar para que no te la incluyan en tu hipoteca.
- Comisión amortización anticipada total. Lo mismo que en el caso anterior, pero se aplica si devuelves el total del préstamo. También te recomendamos negociar para que no la incluyan en tu escritura.
- Comisión por subrogación. Si cambias tu hipoteca de banco, tu entidad bancaria te puede cobrar esta penalización por marcharte.
- Comisión por novación de hipoteca. Una compensación que deberás pagar si cambias las condiciones de tu hipoteca pactadas con tu banco. Suele oscilar entre el 0,5% y el 2,0% sobre el importe que todavía te queda por pagar del préstamo. En caso de modificar el plazo, el máximo que te pueden aplicar es de 0,10%.
Tipos de hipotecas
Hipotecas variables: La cuota que deberás pagar cambia cada seis o 12 meses (según el contrato) a lo largo del plazo de devolución porque el interés no es fijo. Se calcula a partir de la suma de un diferencial que pactas con el banco (este sí es fijo) y un índice de referencia (euríbor o IRPH) que puede subir o bajar. No recomendamos este tipo de hipotecas a las personas que no les guste asumir riesgos o que vayan justos de dinero: si la cuota sube repentinamente, se pueden ver en dificultades económicas.
Hipotecas fijas: Las cuotas suelen ser más caras que en las hipotecas variables. Sin embargo, al tener un interés fijo a lo largo de todo el plazo, siempre sabrás el dinero que tienes que pagar mes a mes por tu hipoteca. Permiten tener más control sobre el gasto.
Hipotecas mixtas: Combinan las características de las dos anteriores. Entre los primeros tres y diez años (y hasta 15 o 20 en algunos casos), tienen un interés fijo. El interés se vuelve variable, vinculado al euríbor, el resto del plazo. Pueden ser útiles para aquellas personas que quieren pagar la hipoteca a tipo fijo en pocos años. Es decir, que tienen capacidad para adelantar la deuda (amortizar) para reducir el tramo variable y estar menos expuesto a los vaivenes del euríbor.
Hipotecas para jóvenes: Algunas entidades han puesto el foco en los jóvenes y ofrecen hipotecas dirigidas a personas de 35 años o menos que quieren comprar su primera casa. Ya sea porque su situación laboral es menos estable o porque acaban de incorporarse al mercado laboral, lo normal es que dispongan de menos ahorros. Pueden estar dispuestas a negociar una financiación superior y llegar hasta el 90%, 95% e, incluso, el 100%.
Hipotecas Online: Existen de tipo variable, fijo y mixto. En general, tienen un interés más bajo, menos bonificaciones y menos comisiones, pero también tienen una menor amplitud de la bonificación. El problema de estas hipotecas es que necesitas un super perfil para que te las aprueban. En todo caso, pueden servir también como termómetro para conocer tu perfil antes de acudir a una sucursal.
